La questione centrale di un giudizio avente ad oggetto il rilascio di un immobile concesso in comodato è quella della corretta qualificazione del contratto di comodato.

Tale problematica è già stata esaminata dalle Sezioni Unite, con sentenza 29 settembre 2014 n. 20448 con la quale sono state delineate due forme di comodato. Uno è regolato dagli artt. 1803 e 1809 c.c., c.d. “comodato propriamente detto” che sorge «con la consegna della cosa per un tempo determinato o per un uso che consente di stabilire la scadenza contrattuale» e per il quale è possibile chiedere la restituzione immediata solo in ipotesi di bisogno urgente ed imprevisto; l’altro disciplinato dall’art. 1810 c.c., c.d. “comodato senza determinazione di durata” caratterizzato dalla mancata pattuizione di un termine e dall’impossibilità di desumerlo dall’uso a cui è destinata la cosa e la cui richiesta di rilascio al comodatario è possibile ad nutum.

Quando la concessione di una casa è riconducibile a un comodato di immobile «pattuito per la destinazione di esso a soddisfare le esigenze abitative della famiglia del comodatario (…).si applicano gli articoli 1803 e 1809  perché si tratta di un contratto sorto per un uso determinato e dunque, come è stato osservato, per un tempo determinabile per relationem, che può essere cioè individuato in considerazione della destinazione a casa familiare contrattualmente prevista».

Spetta dunque al coniuge separato e assegnatario dell’immobile già concesso in comodato l’onere di provare che la pattuizione è attributiva del diritto personale di godimento mentre è onere del comodante dimostrare il raggiungimento del termine fissato per relationem.

Con sentenza del 3 dicembre 2015 n. 24618  la Cassazione ha ribadito tale principio ove il comodato di un bene immobile sia stato stipulato senza limiti di durata in favore di un nucleo familiare (nella specie: dal genitore di uno dei coniugi) già formato o in via di formazione si versa nell’ipotesi del comodato a tempo indeterminato, caratterizzato dalla non prevedibilità del momento in cui la destinazione del bene verrà a cessare». Per effetto della concorde volontà delle parti, infatti, si è impresso un vincolo di destinazione alle esigenze abitative della famiglia idoneo a conferire all’uso «il carattere implicito della durata del rapporto, anche oltre la crisi coniugale e senza possibilità di far dipendere la cessazione del vincolo esclusivamente dalla volontà, ad nutum, del comodante».

Ove il comodato di un bene immobile sia stato stipulato senza limiti di durata in favore di un nucleo familiare (nella specie: dal genitore di uno dei coniugi) già formato o in via di formazione si versa nell’ipotesi del comodato a tempo indeterminato, caratterizzato dalla non prevedibilità del momento in cui la destinazione del bene verrà a cessare». Per effetto della concorde volontà delle parti, infatti, si è impresso un vincolo di destinazione alle esigenze abitative della famiglia idoneo a conferire all’uso «il carattere implicito della durata del rapporto, anche oltre la crisi coniugale e senza possibilità di far dipendere la cessazione del vincolo esclusivamente dalla volontà, ad nutum, del comodante».

Il comodante può quindi chiedere la restituzione se sopravviene un bisogno urgente e imprevisto ex art 1809 comma 2 c.c. .  «ancorché la sua destinazione sia quella di casa familiare». Resta ferma, in tal caso, «la necessità che il giudice eserciti con massima attenzione il controllo di proporzionalità e adeguatezza nel comparare le particolari esigenze di tutela della prole e il contrapposto bisogno del comodante».

Riferimenti normativi :

ARTICOLO N.1803 Nozione.

• [I]. Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.
• [II]. Il comodato è essenzialmente gratuito.

ARTICOLO N.1809

Restituzione.

•  [I]. Il comodatario è obbligato a restituire la cosa [1246 ²] alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto [1810].
• [II]. Se però, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata.

ARTICOLO N.1810 Comodato senza determinazione di durata.

• [I]. Se non è stato convenuto un termine [1183] né questo risulta dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata [1809], il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede [1771].