Dopo il versamento del prezzo, il giudice dell’esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, ovvero pronunciare decreto con il quale trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita, e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall’aggiudicatario a norma dell’articolo 508 c.p.c. Il Giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie alla trascrizione del pignoramento.

Il decreto contiene altresì l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto, lo stesso costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio.

Relativamente alla funzione ed agli effetti del decreto di trasferimento si può affermare che ai sensi dell’art. 586 c.p.c., che regola la liquidazione eseguita in sede concorsuale, rappresenta titolo esecutivo nei confronti dell’esecutato, e quindi del fallito, ma anche dei terzi detentori, se il loro godimento non discende da un titolo valido, che attribuisca situazioni di diritto oggettivo già opponibili alla massa e, in quanto tale, opponibile anche all’aggiudicatario, cui l’immobile sia stato trasferito in via forzata.

Al riguardo, il trasferimento della vendita forzata, il trasferimento dell’immobile aggiudicato è l’effetto di una serie di atti complessi, costituiti dall’aggiudicazione, dal successivo versamento del saldo del prezzo e infine dal decreto di trasferimento, quest’ultimo con funzione di verifica ed accertamento della sussistenza degli altri presupposti e, quindi, privo di autonoma efficacia traslativa in assenza delle altre condizioni. Pertanto il mancato pagamento del saldo prezzo di aggiudicazione dell’immobile pignorato legittima la revoca, anche d’ufficio, del decreto di trasferimento fino al momento in cui lo stesso venga portato in esecuzione.

L’avvenuto versamento del saldo prezzo da parte dell’aggiudicatario costituisce il termine finale nell’espropriazione forzata immobiliare.

L’effetto del trasferimento della proprietà del bene aggiudicato e tutti gli altri effetti, compreso il diritto del compratore di ottenere la consegna della cosa nelle condizioni in cui essa si trovava al momento della vendita medesima, si producono all’atto della pronuncia del decreto di cui all’art 586 c.p.c.

Il Decreto di trasferimento contiene l’indicazione dei confini catastali dell’immobile per permetterne l’identificazione, tale Decreto è titolo esecutivo per il rilascio (art.605 c.p.c.) in favore dell’aggiudicatario  e contro non solo il debitore, ma chiunque si trovi nel possesso o detenzione dell’immobile senza averne titolo: anche quest’ultimo è obbligato al rilascio purché, gli venga notificato oltre al decreto (quale titolo esecutivo) anche il precetto (art. 479 c.p.c.).

Il decreto di trasferimento, in quanto atto conclusivo del procedimento espropriativo, è sicuramente impugnabile con il rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi (art.617 c.p.c.). si esclude qualsiasi altro gravame, come ad esempio il ricorso per cassazione, non avendo il decreto alcun contenuto decisorio, non essendo stato emesso all’esito di un contraddittorio per la composizione di situazioni soggettive in conflitto e non rivestendo la forma della sentenza.

Nel caso relativo alla sentenza Cass. Sez III del 28/06/2018 n.17041, la stessa stabilisce che il pignoramento di un terreno comporta l’estensione automatica dello stesso anche a tutti quegli ulteriori beni ad esso connessi, ex art. 2912 c.c., per accessione.

Infatti il punto essenziale dell’identificazione dell’immobile trasferito attraverso il decreto di cui all’art 586 c.p.c deve avvenire sulla base dei confini catastali del bene contenuti nel decreto di trasferimento del Giudice dell’Esecuzione, poiché l’identificazione dei beni trasferiti a conclusione di un espropriazione immobiliare deve essere compiuta in base alle indicazioni del decreto di trasferimento di cui all’art 586 c.p.c. vanno aggiunti quei beni a cui gli effetti del pignoramento si estendono automaticamente ex art 2912 c.c., anche se non espressamente menzionati nel predetto decreto e salvo che non ricorrano elementi tali da far ritenere che, in sede di vendita, si sia inteso escludere l’applicazione dell’anzidetta estensione, ne consegue che se il provvedimento di aggiudicazione e di trasferimento non dispone diversamente, l’estensione della vendita deve essere cosi prevista dalla legge per il pignoramento.

Pertanto, all’esito di un’aggiudicazione in seno al processo esecutivo immobiliare, vanno trasferiti, in favore dell’aggiudicatario, i beni indicati nel decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c., corrispondenti a quelli di cui all’atto di pignoramento, in uno a tutti quei beni considerati come accessori, pertinenze, frutti, miglioramenti, addizioni, o che siano uniti fisicamente alla cosa principale, tale da non poter essere divisi.

La Corte di Cassazione Civile, Sezione III con la sentenza n. 17041 del 28/06/2018, ha confermato  nel caso di specie quanto era già stato statuito nei primi due gradi di giudizio, rigettando la richiesta dell’esecutato, avanzata nei confronti dell’aggiudicatario, di ottenere la convalida di sfratto, la risoluzione del contratto di locazione ed il rilascio dell’immobile insistente sul terreno pignorato, assumendo che il fabbricato, tra l’altro abusivo, insistente sul terreno pignorato, fosse di sua esclusiva proprietà e, pertanto, non trasferibile, insieme al bene principale, all’esito della procedura esecutiva.

La Corte, ha sancito che “l’identificazione dei beni trasferiti a conclusione di un’espropriazione immobiliare deve essere compiuta in base alle indicazioni del decreto di trasferimento di cui all’art. 586 c.p.c., cui vanno aggiunti quei beni ai quali gli effetti del pignoramento si estendono automaticamente, ai sensi dell’art. 2912 c.c., come accessori, pertinenze, frutti ed anche i miglioramenti e le addizioni, ancorché non espressamente menzionati nel predetto decreto”, precisando che “qualora nell’ordinanza di vendita di un terreno non si faccia menzione di una costruzione insistente su di esso, è ammissibile la proposizione, nei termini di legge, di un’opposizione agli atti esecutivi, ma non, in prosieguo, la contestazione del diritto dell’aggiudicatario a procedere ad esecuzione forzata”.

Il ricorso, pertanto è stato rigettato.

Quanto emerge dalla sentenza oggetto di commento è che i beni trasferiti all’esito di una espropriazione immobiliare forzata sono quelli indicati nel decreto di trasferimento stesso emesso ex art. 586 c.p.c., ai quali si aggiungono i beni che si estendono all’effetto del pignoramento stesso in modo automatico, ai sensi dell’art 2912 c.c., come accessori, pertinenze, frutti, miglioramenti ed addizioni, oltre i beni che non espressamente menzionati nel decreto stesso, siano uniti fisicamente alla cosa principale cosi da costituirne parte integrante, come le accessioni.